À retenir en 30 secondes
Les points clés de cet article
- Le taux affiché n'est pas ce que vous touchez. La méthode pour comparer deux offres sur une base honnête.
Deux réseaux vous annoncent deux taux de rétrocession. Le plus élevé des deux n'est pas forcément le plus rentable pour vous. C'est contre-intuitif, et c'est pourtant le cœur du sujet.
Cet article ne traite pas de ce qu'est une redevance de franchise — notre article sur les royalties s'en charge. Il traite d'une question plus étroite et plus concrète : par où passe l'argent du client dans l'immobilier, et comment comparer deux offres sans se tromper.
Ce que le client paie, et où il va
Le client paie des honoraires de transaction. Cette somme ne vous revient jamais en totalité, dans aucun modèle.
En réseau de mandataires, elle est partagée entre le réseau et vous, selon un taux de rétrocession. En agence franchisée, elle entre dans le chiffre d'affaires de votre société, sur lequel vous payez ensuite une redevance au réseau, puis vos charges d'exploitation.
Deux circuits différents, deux façons de compter — et c'est déjà pour ça qu'on ne compare pas un taux de rétrocession à un taux de redevance. Sur ce qui sépare les deux modèles au quotidien, voir mandataire ou agence immobilière.
Le taux affiché n'est pas ce que vous touchez
Un taux de rétrocession s'annonce toujours sur les honoraires perçus. Entre ce taux et votre revenu net, il reste à déduire, selon les réseaux : un abonnement mensuel à la plateforme et aux outils, une participation à la diffusion sur les portails d'annonces, des frais de dossier par transaction, une contribution à la communication nationale, votre assurance, et bien sûr vos charges sociales d'indépendant.
Aucun de ces postes n'apparaît dans le taux annoncé. Tous apparaîtront sur vos relevés.
Trois structures de rémunération coexistent
Le taux fixe. Simple à comprendre, identique quel que soit votre volume. Il avantage les conseillers à faible production et pénalise les gros producteurs.
Les paliers progressifs. Le taux monte à mesure que votre chiffre d'affaires annuel augmente. Attention au détail qui change tout : vérifiez si le palier atteint s'applique rétroactivement à l'année entière ou seulement aux transactions suivantes, et à quelle date le compteur est remis à zéro.
Le modèle à abonnement. Vous payez une somme fixe mensuelle et conservez une part très élevée des honoraires. Intéressant au-delà d'un certain volume, coûteux en dessous — et l'abonnement continue de courir les mois sans vente.
Chez les réseaux de mandataires, l'investissement d'entrée reste faible dans tous les cas : SAFTI affiche 5 000 € d'investissement global sans droit d'entrée, Réseau Expertimo 6 000 €. Le coût réel du modèle ne se lit donc pas à l'entrée : il se lit sur la durée, dans le prélèvement.
En agence, l'équation n'est pas la même
Une agence en franchise combine un droit d'entrée et une redevance récurrente, souvent doublée d'une contribution publicitaire : Cimm Immobilier affiche 25 000 € de droit d'entrée pour un investissement global de 80 000 €.
Arthurimmo.com relève d'un autre régime — une licence de marque, et non une franchise — avec 21 000 € de droit d'entrée pour 100 000 € d'investissement global. Le montant se compare, pas le contrat : les obligations réciproques n'y sont pas les mêmes.
Dans les deux cas, ces montants ne se comparent pas à un taux de rétrocession. Ils se comparent à d'autres enseignes du même régime, sur une durée de contrat complète.
Comparer sur une base honnête
Prenez un chiffre d'affaires d'honoraires annuel unique — un montant que vous jugez atteignable, pas un montant optimiste. Appliquez-lui intégralement chaque offre : taux ou redevance, abonnements, frais fixes, contributions, sur douze mois.
Refaites l'opération avec un chiffre d'affaires deux fois plus faible. C'est ce second calcul qui révèle les modèles qui vous étouffent quand l'année est mauvaise, et il est plus utile que le premier. Pour construire ce chiffre d'affaires de référence plutôt que de l'imaginer, voir combien de mandats faut-il rentrer pour en vivre.
Exigez que chaque poste de coût figure par écrit avant la signature. Un réseau qui ne sait pas vous fournir cette liste complète vous en dit déjà beaucoup.
L'avis Les Meilleures Franchises
Les candidats comparent des taux ; ils devraient comparer des restes à vivre. Un taux de rétrocession élevé assorti d'un abonnement mensuel conséquent peut rapporter moins qu'un taux plus bas sans frais fixes, selon votre volume réel.
Et le volume réel de la première année est presque toujours inférieur à celui qu'on imagine. Choisissez donc le modèle qui reste tenable dans votre scénario bas, pas celui qui brille dans votre scénario haut.
→ Ce que recouvrent redevances et royalties : comprendre les royalties en franchise
→ Le panorama des quatre métiers du secteur : entrer dans l'immobilier en réseau
Vous hésitez sur le réseau le plus cohérent avec votre profil et votre apport ? Geoffrey peut vous aider à y voir clair lors d'un échange personnalisé.
